La rentrée s’annonçait difficile pour les emprunteurs et ce fut le cas ! En effet, la hausse des taux s’accentuant, 45% des prêts sont aujourd’hui refusés.
Cette exclusion aux crédits immobiliers touche à présent tous les profils d’emprunteurs. La raison ? LE TAUX D’USURE.
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
La Banque de France définit le taux d’usure comme le taux maximum légal que les banques peuvent pratiquer en matière de crédit.
Le seuil de l’usure correspond donc au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-delà duquel les banques ne peuvent prêter de l’argent. (Code monétaire et financier (article L3123-5) et le Code de la consommation (articles L314-6 à L314-9)
Le TAEG se compose de :
- Le taux nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt
- les frais de dossier
- les frais payés ou dus à des intermédiaires, dont l’intervention conditionne l’octroi du prêt
- les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
- les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
- le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
Comment est fixé le taux d’usure ?
Le taux de l’usure est fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre.
Ce taux varie en fonction du montant emprunté, de la durée du prêt et de la catégorie de prêt.
Afin de définir le taux d’usure pour le trimestre en cours , la Banque de France se base sur la moyenne des taux de crédit effectifs pratiqués au cours du trimestre précédent pour chaque catégorie de prêt, à partir des données collectées auprès des établissements de crédit et banques français (l’opération se fait sur la base des dossiers acceptés).
Pourquoi le taux d’usure revalorisé au 1 octobre 2022 à 3.05% grippe toujours l’accès au crédit.
Dans un environnement haussier des taux proposés par les banques, le taux d’usure évolue trop lentement de part son mode de calcul détaillé précédemment.
Les propositions actuelles des banquiers font état d’un taux nominal mi-octobre situé entre 2.60 et 2.95. Comme évoqué ci-dessus, il convient d’ajouter à ce taux tous les frais annexes et principalement le taux de l’assurance emprunteur. Très rapidement le seuil de l’usure est atteint et ce même pour des profils ordinairement appréciés par les banques : fonctionnaires, CSP+, profession libérale.
Seule une remontée significative au 1 janvier 2023 du taux d’usure permettra à nouveau un accès plus large aux crédits.
Quel est le taux d’usure actuel
Au troisième trimestre, le taux d’usure était fixé à 2.57% pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus.
Au 1° octobre, le taux d’usure a été recalculé et se situe à 3.05 %
Ce nouveau taux d’usure attendu et scruté avec intérêt par les emprunteurs et les banques affiche un niveau encore trop bas pour amortir et surtout accompagner la remontée continue des taux d’emprunt pratiqués par les banques.
Emprunteur, Banques, Courtiers, Agents immobiliers, Promoteurs…. attendent avec impatience la nouvelle année afin de connaitre l’usure pour le 1 janvier 2023.
De son rôle de protecteur de l’emprunteur le taux d’usure finit par exclure 1 emprunteur sur 2 de l’accès à un crédit.
C’est dans ce contexte difficile que le rôle des experts crédits IMMOFINANCES est important afin de vous trouver, dans cette période difficile, le bon montage financier adapté
