Les propriétaires qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif peuvent choisir l’un des deux statuts suivants : le LMP ou le LMNP. Le choix du statut dépend de plusieurs paramètres et principalement du montant des loyers annuels..
Par ailleurs, le changement de statut de LMNP vers le LMP peut aussi se faire. Toutefois, pour que la démarche puisse se faire, plusieurs conditions doivent être remplies.
LMNP/LMP : de quoi s’agit-il ?
Lorsque les propriétaires investissent dans le locatif, ils optent soit pour le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP soit pour le statut de loueur meublé professionnel ou LMP.
Comme indiqué dans le nom, le statut de LMNP est réservé aux propriétaires qui ne sont pas considérés comme des professionnels. Ce qui est l’inverse du LMP.
La qualité de professionnel est quant à elle établie sur la base de différents critères comme l’activité exercée ou le montant total des loyers perçus.
La fiscalité des 2 statuts LMNP et LMP
Les deux statuts relèvent du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. De ce fait, elles peuvent être soumises à deux modes d’imposition au choix : le réel ou le micro BIC.
Néanmoins, il existe plusieurs différences entre les deux statuts. Le LMP permet de reporter les déficits de location sur le revenu global, et cela, hors amortissement et sans limitation de montant durant 6 ans.
Le LMP donne également aux propriétaires la possibilité de profiter d’une exonération à l’impôt sur la fortune immobilière ou l’IFI sous certaines conditions.
Le passage de LMNP à LMP : sous quelles conditions ?
Les conditions à respecter
Pour pouvoir passer du statut de LMNP à celui de LMP, trois conditions doivent être remplies. Plus précisément, il faut que :
- le montant total des loyers perçus au cours de l’année soit supérieur à 23 000 euros ;
- le montant total des loyers perçus au cours de l’année soit supérieur à 50% des revenus imposables du foyer fiscal ;
- les propriétaires s’immatriculent auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) et de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).
Comment passer de LMNP à LMP ?
Une fois que toutes les conditions sont remplies, les démarches de changement de statut se font auprès du Centre de Formalité des Entreprises. Ce dernier reste le greffe pour les sociétés non commerciales. Toutefois, le greffe compétent change dans plusieurs cas de figure.
Si les propriétaires exercent une activité civile comme une location sans proposition de services, l’URSSAF devient le CFE compétent. Si les propriétaires exercent une activité commerciale comme une location avec proposition de services, la CCI devient le CFE compétent.
