Versée par l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation permet de concrétiser son désir d’achat. Représentant jusqu’à 10 % du prix de vente, cette somme est librement fixée et peut faire l’objet d’une négociation.
À quoi sert l’indemnité d’immobilisation ?
Dans le cadre d’un processus d’achat qui dure traditionnellement 3 mois, l’indemnité d’immobilisation témoigne de l’engagement de l’acquéreur dans la vente.
Si certaines transactions immobilières peuvent être réalisées sans aucune avance, la plupart du temps, le vendeur réclame 5 % du prix de vente — 10 % représentant une somme trop importante pour l’acheteur.
À noter que dans le cadre de promesses unilatérales d’une durée de plus de 18 mois, l’indemnité d’immobilisation doit au moins représenter 5 % du prix de vente, sous peine de nullité de la promesse. Attention, cette dernière doit faire l’objet d’un acte notarié depuis le 1er juillet 20019 (Article L291-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Quand et comment est-elle versée ?
L’indemnité d’immobilisation est versée directement au notaire du vendeur, le jour de la signature du compromis. Que la transaction se fasse de particulier à particulier ou par le biais d’une agence, le notaire, qui réceptionne cette somme, attend la fin du délai de rétractation pour l’encaisser.
Concrètement, l’acheteur, sollicité par le notaire du vendeur, effectue un virement bancaire sur un compte séquestré 10 jours après la signature. À noter qu’il peut s’agir d’un chèque, si le montant est inférieur à 3 000 €.
Dans tous les cas, l’acquéreur doit disposer d’un compte suffisamment approvisionné, pour réaliser cette opération, car la somme est rapidement prélevée de ce dernier.
Une fois versée, que devient l’indemnité d’immobilisation ?
La vente est conclue
Si le processus d’achat se poursuit normalement, la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix total à verser par l’acheteur, lors de la signature de l’acte de vente définitif.
La vente n’est pas conclue
Si l’acquisition ne peut pas se faire, pour des motifs prévus dans les conditions suspensives du prêt immobilier (par exemple, un refus de prêt), la somme est récupérée par l’acheteur. De même, s’il se rétracte dans un délai des 10 jours suivant la signature du compromis.
À noter que, si la vente n’est pas conclue à cause du vendeur, l’acheteur récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation. Et si cette décision intervient après la levée de l’option d’achat, il peut aussi demander des dommages et intérêts.
Par contre, si l’acheteur se retire du processus de vente, pour des raisons non couvertes par les conditions suspensives et après le délai de rétractation, il perd la somme versée !
Pourquoi est-il pertinent de négocier cette indemnité ?
Librement fixé par le vendeur, le montant de l’indemnité d’immobilisation est, pour lui, un moyen de « tâter le terrain » au moment de la signature du compromis : un acheteur financièrement solide aura le désir de rassurer la partie adverse sur ses intentions.
Attention, si ce dernier ne dispose pas de la somme demandée, cela ne signifie pas pour autant qu’il ne soit pas un acquéreur motivé et sérieux. Dans ce cas précis, cela sera une occasion de discuter avec lui pour connaître le détail de son plan de financement : s’il donne suffisamment d’arguments pour convaincre le vendeur, l’indemnité peut descendre à 4 %, 3 %, voire 2 % du prix de vente.
L’idéal, pour l’acquéreur, étant de se faire accompagner par un courtier : sa seule présence contribuera à rassurer les différents interlocuteurs. Évidemment, son expertise et son savoir-faire sur les montages financiers, avaliseront également sa future démarche, auprès des organismes bancaires.
