Dans la mesure où la banque accepte de vous faire bénéficier d’un prêt immobilier, elle exige des garanties, afin de se protéger en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur. Concrètement, cela se traduit par 4 types de garanties : l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers ou le nantissement. Présentation.
L’hypothèque
L’hypothèque est la sureté réelle immobilière par excellence (mais le gage immobilier peut tout aussi être une garantie efficace). Etant entendu que ces deux garanties portent sur des biens immobiliers du débiteur.
En pratique, le candidat au crédit immobilier donnera en hypothèque le bien dont il souhaite le financement.
La plus répandue, l’hypothèque souscrite dans le cadre d’un prêt immobilier, peut effectivement être utilisée lorsque le crédit a pour objet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier. Elle permet également la constitution d’un prêt viager hypothécaire ou bien d’une hypothèque rechargeable. Notons que pour permettre la constitution d’une hypothèque rechargeable, l’acte de constitution initiale doit prévoir cette possibilité.
Réalisée devant un notaire, l’hypothèque fait l’objet d’un acte authentique. Son inscription se fait à la conservation des hypothèques du lieu où le bien immobilier se trouve.
Elle est publiée au service de publicité foncière et son rang prend effet à la date de son inscription.
Elle permet au débiteur de continuer à disposer de son bien tout en offrant au créancier la possibilité de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères, dans le but de récupérer les sommes dues.
Si le prêt est débloqué en plusieurs fois, cette garantie est obligatoire si le financement concerne des travaux, une nouvelle construction de maison individuelle ou une vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Les frais restent à la charge de l’emprunteur, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.
Plus le montant emprunté est élevé plus le taux de la rémunération du notaire pour une hypothèque baisse.
En pratique, les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt.
La caution
À la souscription d’un crédit immobilier pour l’achat d’un bien neuf ou ancien, une banque peut accéder, au titre de garantie, les engagements d’une société de cautionnement mutuel. À l’image du Crédit Logement. Certaines peuvent être affiliées directement à des établissements financiers, comme la SOCAMI et la Banque Populaire, la CAMCA et le Crédit Agricole, etc.
Dans ce cas-là, l’emprunteur verse une somme oscillant entre 0,52 % et 1,30 % du montant total du crédit, couvrant la commission de la société et la contribution dans un fonds garanti. En échange, elle s’engage à payer les mensualités en cas de défaillance. Par exemple, la garantie Crédit Logement pour un prêt de 100 000 euros est de 1 480 €, soit 400 € de commission et 1 080 € de contribution.
Très appréciée par les banques, qui ont ainsi l’assurance d’être payées, la caution nécessite le versement d’importantes sommes pour sa mise en place. Et cela, même si elle n’occasionne pas de frais de notaire.
Cependant, elle possède plusieurs avantages. Notamment, aucun frais pour sa mise en place car il n’y a pas d’acte sous seing privé en cas de caution. De plus la caution est partiellement restituable à la fin du crédit.
La caution du Crédit Logement est l’organisme de cautionnement le plus connu et il est partenaire de nombreuses grandes banques françaises. Elle repose sur le même principe de fonctionnement : la participation de chaque emprunteur à un fond qui permet en fin de prêt de permettre à l’emprunteur de récupérer une partie des frais de garantie.
Pour finir certaines mutuelles d’assurance propose un service de cautionnement à leurs adhérents. C’est le cas de la fonction publique. La plus connue est la CASDEN qui permet aux fonctionnaires de bénéficier d’une garantie sans frais.
Le privilège de prêteur de deniers
Reposant sur le même principe que l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne concerne cependant que les biens existants, qu’ils soient anciens ou neufs.
Par ailleurs, si cette garantie nécessite un passage devant le notaire, son coût reste inférieur à celui d’une hypothèque, dans la mesure où il est exonéré de taux de publicité foncière. Autrement, comme elle, il doit être inscrit à l’ancienne conservation des hypothèques, aujourd’hui, nommé service de publicité foncière.
À noter que, contrairement à une hypothèque, il ne peut y avoir qu’un PPD sur un même bien immobilier.
En cas de défaillance de l’emprunteur, le fonctionnement de l’inscription en PPD est le même que pour l’hypothèque avec une possibilité de saisie et de vente du bien par la voie judiciaire.
Le nantissement
Défini par le Code civil, dans les articles 2355 et suivants, le nantissement se traduit par la remise d’une chose, par le débiteur, à son créancier, afin d’assurer la sûreté de la dette.
Concrètement, cela peut être des contrats d’assurance-vie ou des placements sûrs. Autrement dit, si l’emprunteur ne peut honorer ses mensualités, la banque peut vendre ces valeurs pour se rembourser.
Occasionnant peu de frais, cette garantie reste l’apanage des souscripteurs de crédits dotés d’un portefeuille relativement confortable pour couvrir le prêt. Cette solution est souvent adoptée dans le cadre d’un crédit in fine.
