Procéder à un achat immobilier est un facteur de stress pour tout acquéreur — qu’il soit primo-accédant ou un investisseur « aguerri ». Au-delà de l’intérêt de se faire accompagner par un courtier, pour apaiser ces inquiétudes, il faut savoir que les lois sont faites pour protéger l’acquéreur de toute décision hâtive : il est donc possible de se rétracter à tout moment. Cependant, mieux vaut le faire dans les délais impartis, afin d’éviter les retenues financières.
Comment l’acquéreur peut-il renoncer à son achat ?
Avant la signature de l’avant-contrat de vente
Sous le charme d’un logement, vous décidez de vous positionner en rédigeant une offre d’achat au propriétaire. Impérativement écrit, ce document sert à formaliser votre engagement — notamment au niveau du prix du bien — auprès du vendeur. Comme le précise l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), il s’agit d’un acte juridique qui engage la responsabilité contractuelle des deux parties.
Le vendeur est tenu d’accepter la première demande reçue « au prix ». Par contre, s’il reçoit une proposition inférieure, il peut la refuser et rédiger une contre-proposition qui rendra alors caduque la première offre reçue, libérant de fait l’acquéreur de ses obligations contractuelles.
Une fois acceptée de part et d’autre, la vente est formée : il ne reste plus qu’à réunir les documents nécessaires pour rédiger le compromis de vente (ou avant-contrat de vente). Dans l’intervalle, le futur acquéreur peut décider librement de se rétracter avant cette signature : rares sont les vendeurs à engager des poursuites — coûteuses — à ce stade, dans la mesure où l’acheteur peut toujours choisir de signer le document et de faire jouer le délai de rétractation pour annuler la vente.
Après la signature de l’avant-contrat de vente
La loi Macron du 6 août 2015 porte le délai de rétractation de l’acquéreur de 7 à 10 jours (Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, le décompte commence au lendemain de la signature de la promesse de vente complète. Autrement dit, s’il manque des pièces, il faut attendre le lendemain de la communication de ces éléments, pour débuter le décompte. À noter que le 10e jour ne peut être un jour férié : le cas échéant, le délai sera alors reporté au premier jour ouvrable suivant.
Au sein de ces 10 jours de réflexion, l’acquéreur peut revenir sur cet achat à tout moment, par l’envoi d’un courrier au vendeur — envoyé en recommandé avec accusé de réception. Il n’a alors aucune justification à produire.
Par contre, passé ce délai, seule la non-réalisation d’une des conditions suspensives du compromis lui permettra de se rétracter sans retenue financière…
Quelles sont les conséquences financières de ce geste ?
Avant la signature du compromis, aucun versement de somme d’argent n’est autorisé, sous peine de nullité de l’acte : la rétraction n’a donc aucune conséquence financière. Tout comme une rétractation dans le délai des 10 jours octroyé par la loi Macron.
Par contre, au-delà de ce délai de rétractation, l’acheteur est engagé définitivement. En conséquence, s’il décide de ne pas formaliser la vente, il perdra l’indemnité d’immobilisation, versée traditionnellement au moment de la signature de la promesse. Depuis un arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 décembre 1995, elle « constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ». Fixée librement par les parties, elle représente traditionnellement 10 % du prix de vente du bien.
