Une Société Civile Immobilière favorise la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs associés, mais également à leur transmission. Concrètement, cela se traduit par la rédaction des statuts, sur lesquels figure le capital social. Fixé librement et sans minimum, ce capital doit faire l’objet d’une discussion pour connaître les enjeux associés.
Pourquoi les SCI familiales préfèrent un capital faible ?
Le choix d’une SCI avec un capital social faible est une solution privilégiée pour les SCI familiales – que ce soit pour des raisons de transmission patrimoniale ou pour permettre une répartition plus libre du capital entre les différents « associés ».
L’inégalité entre les « associés »
Concrètement, avec un capital social faible, les enfants peuvent tout de même acquérir une partie importante de ce capital, même s’ils ne disposent pas de beaucoup d’apports. Par exemple, avec 1 000 euros, un enfant peut avoir la moitié des parts d’une SCI dotée d’un capital de 2 000 € ; et cela, indépendamment de la valeur immobilière des biens acquis au sein de cette société.
Dans ces cas-là, les besoins en trésorerie de la SCI seront couverts par des apports individuels, émis par les « associés » les plus solvables, sans qu’ils puissent revendiquer un bénéfice plus important ou une rémunération supplémentaire quelconque.
La succession simplifiée/optimisée
L’autre intérêt d’un capital faible dans une SCI familiale se situe au niveau de la succession patrimoniale. Déjà, elle simplifie la transmission du ou des biens immobiliers entre les enfants, en les rassemblant au sein d’une même entité.
Par ailleurs et au-delà d’une mécanique intéressante au niveau du paiement des droits de succession, la non-rémunération des comptes courants appartenant aux parents décédés permet de transmettre du capital aux enfants associés. Un fonctionnement qui profitera largement à ces derniers, même s’ils devront s’acquitter de la plus-value fiscale. À noter qu’il existe un abattement en cas de cession immobilière afin de la limiter.
Dans quel cadre est-il préférable d’opter pour une SCI au capital fort ?
Quel que soit le type de SCI (familial ou d’investisseurs lambdas), le choix d’un capital élevé est recommandé, en cas de cessions de parts sociales envisagées à moyen terme. En effet, la faiblesse du capital n’influence pas la plus-value, si les parts sont cédées rapidement après la constitution ou plus de 22 ans plus tard (exonération). Autrement dit, le capital social n’intervient dans son calcul que dans la période intermédiaire.
Lorsque les objectifs de la SCI sous-entendent une certaine égalité entre les associés, il est également d’usage d‘opter pour un capital élevé, afin de limiter les apports ultérieurs en compte courant, pour assurer la trésorerie de la société. Par contre, cet apport peut ne pas être totalement libéré au moment de la création, afin de pouvoir l’étaler selon les besoins de chaque intervenant.
En résumé, pour parvenir à fixer le montant adéquat pour le capital social de votre SCI, il suffit d’en connaître l’objectif des différents associés.
