Vous investissez dans un achat immobilier avec votre conjoint sous le régime de la communauté? Des règles sont à connaître et des points importants à ne surtout pas négliger. Cette attention toute particulière doit se porter sur votre apport et principalement sur son origine dans le cadre du mode de financement choisi. Cette somme d’argent affectée à votre projet provient il d’un bien propre à l’un des emprunteurs ? Doit-il ou souhaitez-vous qu’il reste un bien propre parfaitement traçable en cas de dissolution du mariage ? Quelle est l’incidence de ce choix en cas de dissolution de la communauté ? Comment procéder ? Voici nos réponses et conseils …

Partons de votre contrat de mariage…

Dans un contrat de mariage sous le régime légal c’est à dire de la communauté réduite aux acquêts, 2 masses sont définies par le code civil :

• Les biens communs : il s’agit de tous les biens acquis durant le mariage (appelés les acquêts)
• Les biens propres : il s’agit des biens acquis avant le mariage ou reçus durant le mariage par donation ou par succession. Cela comprend les biens immobiliers ainsi que les sommes d’argent (assurance-vie par exemple) reçus par donation ou succession.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier avec son conjoint se pose l’utilisation des sommes d’argent reçue par donation ou succession c’est-à-dire des biens propres. La même problématique se pose lorsque l’apport investi dans le projet immobilier commun provient de la vente d’un bien immobilier propre à l’un des époux (acquis avant le mariage ou reçu par donation ou succession)

Le conjoint apportant un bien propre décide-t-il de l’intégrer et de l’abandonner à la communauté. Dans ce cas en cas de divorce le bien est partagé à 50 % entre les 2 conjoints sans tenir compte de l’apport car le bien propre n’est plus traçable.

A contrario si le conjoint ayant apporté un bien propre dans le projet commun souhaite en cas de séparation pouvoir récupérer le montant de son apport il est nécessaire d’isoler cette somme Cela se fait chez un notaire par un acte authentique. On parle alors de clause d’emploi ou de clause de remploi.

La clause de d’emploi ou de remploi : de quoi s’agit-il ?

Deux clauses permettent à l’un des époux de conserver le caractère de bien propre aux sommes investies dans un projet immobilier acquis sous en communauté.

Tout d’abord, la clause d’emploi. On parle de clause d’emploi lorsqu’un des époux décide d’utiliser un bien propre (somme d’argent reçu par donation ou succession) pour financer une partie ou la totalité du nouveau bien immobilier acquis en communauté.

La clause de remploi : dans ce cas l’époux procède la vente d’un bien propre et apporte l’argent issue de cette vente dans le nouveau projet immobilier de la communauté.

Il est fort conseillé dans le cadre d’un achat immobilier durant votre mariage de prendre conseil auprès de votre notaire si votre apport provient d’un bien propre.

Cet article vous a plu ? Découvrez également notre post sur l’acquisition d’un bien immobilier à deux sans être marié.

En contractant un prêt immobilier il vous est obligatoire de souscrire une assurance de prêt appelée encore garantie emprunteur. La loi Lemoine mise en place depuis le 1 septembre 2022, vous permet de changer votre assurance de prêt à n’importe quel moment de la vie de votre emprunt afin de bénéficier du meilleur tarif sous condition de garanties comparables. Obtenir le meilleur tarif pousse malheureusement certains emprunteurs à cacher volontairement certains antécédents médicaux ou de se déclarer non-fumeurs alors qu’ils le sont afin d’optimiser au mieux le cout de cette assurance. Mais que se passe t il en cas de sinistre suite à une fausse déclaration ? Quelles conséquences sur votre prêt ?

Comment fonctionne la tarification de votre prime d’assurance emprunteur ?

La compagnie d’assurance tarifie votre prime d’assurance d’emprunteur en fonction de certains critères : montant du capital emprunté, durée du prêt, âge de l’emprunteur, sa profession, son statut fumeur ou non-fumeur, les antécédents médicaux. Ces données sont importantes pour les actuaires afin de tarifier le cout d’une assurance en fonction des risques. Le but de l’assurance est la mutualisation des risques à assurer.

Lors de la demande d’adhésion, l’assuré doit répondre à des questions portant sur son état de santé. Une pathologie peut entrainer de la part de l’assureur une surprime, une exclusion voire un refus. Payer plus chère ou se voir refuser d’être garanti peut entrainer un emprunteur à mentir sur son état de santé. Il en va de même pour les questions portant sur les arrêts de travail qui précèdent la demande d’adhésion.

Les tarifs en assurance de prêt varient fortement, entre +20% à 30%, si vous êtes fumeur. Il est tentant de cacher son statut de fumeur afin de bénéficier d’un tarif moindre. Il est fréquent qu’un candidat à une assurance de prêt affirme « je suis non-fumeur je ne fume que 1 ou 2 cigarettes » !! Attention aux conséquences.

Mais quelles sont vraiment les conséquences d’une fausse déclaration ?

Que se passe-t-il en cas de fausse déclaration ?

Il est important en préambule ne noter que c’est à l’assureur que revient la charge de prouver que l’assuré à fait une fausse déclaration.

Le code des assurances l’affirme clairement : une fausse déclaration entraine la nullité du contrat. Pour cela, il convient de se référer à l’article L113-8 du code des assurances qui stipule que « s’il apparaît qu’à des questions précises l’assuré a fourni des réponses délibérément mensongères » cela entrainera la nullité du contrat. Conséquences terribles pour votre famille en cas de décès. En effet votre conjoint et vos héritiers devront continuer à payer le prêt. L’assureur pourra demander la nullité du contrat et ce même si la fausse déclaration ne présente aucun lien avec le sinistre ! De plus et cela est précisé par la loi, les primes versées restent acquises pour la compagnie d’assurance.

Que ce soit lors d’un achat en magasin ou d’une recherche sur internet nous sommes sans cesse sollicités à payer nos achats en plusieurs fois. Des offres de crédit à court terme nous sont sans cesse proposées. Pour certains particuliers, ces crédits à la consommation sont le moyen le plus facile de financer un projet de d’aménagement de leur logement ou de réaliser le voyage de leur rêve. Pour d’autres ces prêts à la consommation sont la source même de leur situation de surendettement.

Qu’en est-il vraiment ? Combien coute un prêt à la consommation ? En quoi se différence-t-il d’un prêt immobilier ? Quelle est sa durée maximum ? Le montant maximum ? Sont-ils règlementés par la loi ?

Eléments de réponse ….

Crédit à la consommation : définition

Il s’agit d’un crédit souscrit par un particulier auprès d’une banque ou d’un organisme financier. Sa durée est généralement de courte durée avec une durée minimale supérieure à  3 mois sans pouvoir dépasser les 84 mois (7 ans) .Son montant est également réglementé :  200 euros minimum à 75 000 euros maximum. Ces prêts sont encadrés par la LOI LAGARDE.

Il existe deux types de crédit à la consommation :

• Le crédit affecté : l’objet du financement est précis. La dépense est pour un achat en particulier sur présentation d’un devis, d’un bon de commande ou d’une facture Le crédit affecté le plus courant est le prêt auto. Autre exemple : prêt étudiant, prêt moto …
• Le crédit non affecté : l’objet du financement n’est pas précis. Il s’agit généralement d’une mise à disposition d’une réserve d’argent. Aucune mention concernant l’utilisation précise des fonds n’est faite dans le contrat de prêt. La destinée des fonds est principalement pour financer les vacances ou des loisirs.

Les taux d’un prêt conso

Abordons tout d’abord les frais de dossier pour un prêt à la consommation. Ils sont généralement de 1% et certains organismes les plafonnent à 150 euros. Comme pour les prêts immobiliers et cela est actuellement le SUJET du moment, un taux d’usure est également appliqué à ce type de financement.

Il est difficile de donner un taux moyen. En effet, le taux d’un prêt conso dépend de son affectation, de la durée et du montant à financer.

Quelques exemples : prêt auto sur une durée de 12 mois : 1.65% , prêt évènement de la vie sur une durée de 48 mois 2.40 %, crédit non affecté sur une durée de 60 mois 15.84% , crédit renouvelable sur une durée de 24 mois 15.90%

Cette fin d’année 2022 est marquée par une crise énergétique sans précédent sur fond probables de coupures d’électricité. Le prix de l’électricité atteint des records. Face à ce terrible constat, de nombreux propriétaires se tournent vers l’énergie solaire. Les projets d’installation de panneaux solaires se multiplient. Le nombre de projet à tripler ces 12 derniers mois Le gouvernement dans son projet 2023 encourage ce type d’investissement. Quels sont les aides en cas de travaux d’installation de tels équipements ? Quelles aides vous seront attribuées ? Quels sont les financements les plus adaptés et les plus intéressants pour financer cette énergie verte ?

Petit tour d’horizon des aides et des financements 2023 pour l’auto consommation …  

Les aides pour l’installation de vos panneaux solaires (hors vente de la production d’énergie)

Il existe 3 dispositifs d’aide à l’autoconsommation de sa propre production d’électricité ayant pour source l’énergie solaire

• MA PRIM’RENOV : cette prime vous est versée par l’ANAH qui accorde une aide forfaitaire en fonction des travaux réalisés. Si vous faites installer un chauffe-eau solaire l’aide financière est d’environ 4000 euros. Attention, les travaux doivent être réalisés par une société agrée RGE.
• La prime solaire CEE : si votre maison a plus de 2 ans cette aide  vous est attribuée lors de l’installation de votre système solaire combiné.
• Le prime coup de pouce chauffage : pour bénéficier de ce coup de pouce il vous faut installer dans une maison individuelle un système solaire hybride remplaçant votre chaudière à bois ou à fioul ou à gaz. Son montant est plafonné à 4000 euros. Cette aide financière varie en fonction de vos ressources

Panneaux solaires : l’ECO PTZ 2023

De quoi s’agit-il ? Le prêt ECO PTZ est un prêt règlementé accordé à un particulier afin de financer de financer des travaux d’économie d’énergie affectés à sa résidence principale.

Depuis le 1 janvier 2022, le montant maximum que peut atteindre l’ECO PTZ est passé de 30 000 à 50 000 euros. Ce prêt est garanti sans intérêt et en vigueur jusqu’au 31 décembre 2023. Sa durée maximum est de 20 ans.

Les travaux éligibles à ce financement sont au nombre de 7 parmi lesquels nous retrouvons les panneaux solaires à savoir :

• L’installation d’un chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable comme une installation solaire thermique.
• L’installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Une condition pour obtenir ce type de financement : les travaux réalises doivent générer un gain énergétique de 35 %. De plus, si l’amélioration ne porte que sur 2 des 7 travaux éligibles le plafond maximum alloué de l’éco ptz sera ramené à 25 000 euros.  (30000 euros pour 3 ou plus)

Point important : vous pouvez cumuler ma PRIM’RENOV avec un ECO PTZ en 2023 ! Bonne nouvelle.

Définition du bail commercial

Un bail commercial appelé couramment un 3/6/9 est un contrat de location contracté entre un propriétaire (nommé « le bailleur ») d’un local à usage commercial et un locataire (nommé le « preneur ») souhaitant exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle, ou agricole. En effet, l’article L145-1-l du code de commerce établit 4 exigences pour définir et qualifier un bail de « commercial » à savoir : un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et l’immatriculation du preneur (le locataire) au registre du commerce des sociétés ou au répertoire des métiers.

Cette définition nous informe ou précise qu’une profession libérale ne peut donc signer un bail commercial. De même pour les associations.

Le loyer est défini librement entre le bailleur et le preneur lors de la conclusion du bail commercial. La révision du loyer peut se faire à la fin de chaque période triennale.

Cette révision est légalement encadrée et se fait selon l’indice trimestriel appelé indice des loyers commerciaux ou ICL (pour les commerces ou artisans) ou l’indice des loyers des activités tertiaires appelé ILAT (pour les bureaux).

Rompre son bail commercial

Dans le cadre d’un contrat de type bail commercial, on parle couramment d’un bail 3/6/9. Cela fait référence aux périodes triennales autorisant au locataire de mettre fin à son bail. Le locataire peut donc donner congé à l’issue de la troisième, sixième et neuvième année.

Il est contractuellement imposé au locataire de respecter un préavis de 6 mois de la période triennale en cours afin de rompre son bail commercial. Le formalisme de la rupture du bail par le locataire est encadré par l’article L145-9 du Code de commerce :

A la fin des 9 ans, si le locataire ne donne pas congé, son bail sera automatiquement renouvelé pour une durée indéterminée. Le loyer peut être révisé selon un plafond contractuellement défini.

Si le bailleur au terme des 9 ans ne souhaite pas renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction à son locataire qui correspond à une compensation financière des avantages d’un renouvellement du bail. Ce type de bail est donc un contrat protecteur pour le preneur. Cette indemnité d’éviction est définie par l’article 145-14 du code du commerce. Elle comprend la valeur marchande de votre fonds de commerce.

Ce point est fort important dans le cadre d’investissement SCELLIER BOUVARD dans les résidences avec services. En tant qu’investisseur vous êtes lié par un bail commercial en tant que bailleur. Cela a une incidence importante dans la situation où vous souhaiteriez récupérer votre appartement. Vous devez attendre la fin du bail et vous devrez vous acquitter d’une indemnité de location ! Ce point est très souvent ignoré par les investisseurs dans ce type de dispositif fiscal.

L’immobilier fait partie des secteurs dynamiques. Toutefois, il a subi un léger ralentissement à cause des évènements sanitaires et de la guerre en Ukraine qui secoue l’économie mondiale. Les exonérations de taxes figurent parmi les solutions préconisées par l’État pour encourager les entreprises et les particuliers à investir. Focus sur les modalités de ce concept.

Les biens concernés par la taxe foncière

Les autorités perçoivent les taxes foncières sur la plupart des terrains nus destinés à la construction ou à l’exploitation. Il en est de même pour les terrains bâtis appartenant aux entreprises ou aux particuliers.

Plusieurs critères déterminent le calcul du montant à verser. Le revenu du propriétaire, l’emplacement du bien et sa taille figurent parmi les principaux paramètres considérés. Ainsi, les impôts à payer diffèrent pour chaque personne.

 Il est impératif de différencier la taxe foncière de la taxe d’habitation. Si la dernière concerne les occupants du bien, la première est applicable à ses propriétaires. Les réformes ont été votées pour actualiser les modalités de ces impôts. Aussi, la taxe habitation sera supprimée en 2023 et des augmentations de la taxe foncière sont à prévoir dans les années à venir.

Les projets de réformes de l’augmentation de la taxe foncière sont en cours d’évaluation et devraient être présentés en 2023. Cette nouvelle réglementation concerne toujours les terrains, les locaux commerciaux, les bureaux et les constructions destinées à l’habitation. En revanche, plus de critères entrent dans la détermination de l’impôt à payer, notamment pour les logements loués par leur propriétaire. Le degré d’entretien, le confort, la vue ainsi que l’exposition au soleil et aux bruits seront désormais considérés.

Le cas d’exonération

Les structures affectées aux usages publics ne payent pas d’impôts automatiquement et les exonérations de taxes foncières sont possibles pour ceux qui respectent les conditions précises.

Les nouvelles constructions, les bâtiments fraîchement rénovés et les additions de constructions sont exonérés de taxes pendant deux ans. Cette mesure est prise pour encourager les particuliers dans l’achat de logements neufs afin de contribuer à la relance économique du pays.

Une exonération spéciale est accordée aux personnes âgées de plus de 75 ans à revenu très modeste et aux propriétaires en situation de handicap. Ils doivent prouver qu’ils bénéficient d’une allocation en conséquence de leurs conditions physiques.

Un dégrèvement de 100 euros est accordé aux résidences principales des séniors de plus de 65 ans vivant seuls ou avec des personnes à charge.

2022 a été marquée par une hausse fulgurante des taux d’intérêt ? Mais qu’en est-il vraiment dans votre région ? Les banques ne proposent pas les mêmes conditions d’emprunt dans chaque région et les écarts peuvent être significatifs. Alors pourquoi de tels écarts ? Dans quelle région de France empruntons nous le mieux ?

Cet article vous apportera des éléments de réponse ainsi que le palmarès des taux par région.

DISPARITES REGIONALES : pourquoi ?

Si le prix au mètre carré différé selon la région et la ville, il en est de même pour le taux d’emprunt de votre prêt immobilier.

Le premier élément de réponse expliquant cette différence de taux par région par régions réside dans l’autonomie et la politique commerciale de la banque. C’est particulièrement le cas pour les banques mutualistes : CREDIT AGRICOLE, CREDIT MUTUEL, BANQUE POPULAIRE, CAISSE D’EPARGNE

Dans certaines régions, tel groupe bancaire a besoin d’accueillir de nouveaux clients. Le crédit immobilier étant un produit d’appel, telle enseigne proposera des taux plus attrayants dans telle région plutôt que dans une autre et ce sur une période plus ou moins longue.

Le marché immobilier impacte également fortement la politique régionale des banques. Certaines régions présentent des prix au mètre carré très importants. Afin d’attirer les clients et amortir ces prix de l’immobilier particuliers dans certaines villes, les banques proposent des taux plus attractifs dans ces régions. C’est par exemple le cas à Paris, Bordeaux…

Telle ou telle région présente également des revenus moyens qui diffèrent et adaptera ses taux à cette donnée afin de ne pas exclure certains profils à l’accès au crédit.

BAROMETRE REGIONAL LE PLUS BAS

Les meilleurs taux constatés en septembre 2022 sur une durée de 25 ans (300 mois) ont été recensés dans les régions suivantes :

• Provence Alpes Côte d’Azur : 1.70% pour les meilleurs taux (2.21 pour les taux ordinaires)
• Pays de la Loire : 1.70 % pour les meilleurs taux (2.21 pour les taux ordinaires)

• Bretagne : 1.70 % pour les meilleurs taux (2.21 pour les taux ordinaires)
• Occitanie : 1.72 % pour les meilleurs taux (2.23 pour les taux ordinaires)

BAROMETRE REGIONAL LE PLUS HAUT

Les taux les plus élevés constatés en septembre 2022 sur une durée de 25 ans (300 mois) ont été recensés dans les régions suivantes :

• Grand Est : 2.03 % pour les meilleurs taux (2.64 pour les taux ordinaires)
• Normandie : 2.03 % pour les meilleurs taux (2.64 pour les taux ordinaires)
• Hauts de France : 2.03 % pour les meilleurs taux (2.64 pour les taux ordinaires)

Le gouvernement souhaite vivement soutenir ce dispositif et favoriser les rénovations les plus performantes. MAPRIMERENOV permet le financement partiel de différents travaux dans votre habitat. Cette aide est en vigueur depuis le 1janvier 2021 et connait des évolutions fort avantageuses.

Cet article vous présente les grands changements pour 2023

MAPRIMEREVOV’ : de quoi s’agit – il ?

Le dispositif MAPRIMERENOV’ remplace depuis 2020 le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) et les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).  Ce dispositif d’état permet aux particuliers entreprenant des travaux de rénovation énergétique (travaux d’isolation, chauffage, ventilation, audit énergétique) d’obtenir une aide financière. Cette aide financière de l’Etat versée non plus sous forme de crédit d’impôt comme auparavant mais de prime a pour but de lutter contre les « passoires énergétiques «. Cette subvention est versée par l’ANAH.

MAPRIMERENOV’ : quels en sont les bénéficiaires et quels sont les travaux concernés ?

Depuis le 11 janvier 2021, tous les ménages sont éligibles à cette subvention. Cela concerne les propriétaires occupant (et les usufruitiers), les copropriétaires, et les bailleurs. Pour les copropriétaires cette aide concerne uniquement les parties communes.

Ce dispositif ne s’applique pas aux SCI.

Le montant de MAPRIMERENOV varie en fonction des revenus du ménage et de la nature des travaux effectués.

Attention : la demande doit être faite avant le début des travaux. La prime est versée à l’achèvement des rénovations.

Le décret n° 2021-1938 du 30 décembre 2021 précise les conditions d’obtention de la prime à compter du 1er janvier 2022 

• L’ancienneté du logement est d’au moins 15 ans (au lieu de 2 ans) à compter de la notification de la décision d’octroi, à l’exception des demandes de prime réalisées dans le cadre d’un changement de chaudière fonctionnant au fioul, qui peuvent concerner des logements de plus de 2 ans ;
• la durée minimale d’occupation du logement est fixée à 8 mois par an, au lieu de 6 mois ;
• le propriétaire s’engage à occuper son logement à titre de résidence principale dans un délai d’un an à compter de la demande de solde.

Les travaux concernés sont les suivants :

• Inser                                                   
• Poêle ou cuisinière à granulés
• Poêle ou cuisinière à bûches             
• Chauffe-eau solaire individuel
• Chauffe-eau thermodynamique          
• Borne de recharge pour voiture électrique
• Ventilation double flux                        
• Dépose de cuve à fioul
• Audit énergétique                               
• Rénovation globale, sous certaines conditions
• Chaudière à granulés                         
• Chaudière solaire combinée
• Chaudière à bûches                           
• Chaudière gaz très haute performance énergétique
• Pompe à chaleur géothermique        
• Pompe à chaleur air/eau
• Partie thermique d’un équipement PVT eau
• Isolation des murs par l’extérieur ou par l’intérieur, des parois vitrées, des plafonds et des combles
• Raccordement aux réseaux de chaleurs ou de froid

A titre indicatif et en fonction de vos revenus voici des exemples de subvention : chaudière granule 10 000 euros, pompe à chaleur 10000 euros, chauffage solaire 8000 euros, dépose d’une cuve à fioul 1200 euros (MAPRIMERENOV’ BLEUE)

MAPRIMRENOV : quels changements pour 2023 ?

Le gouvernement a décidé pour 2023 de booster ce dispositif en l’augmentant de 100 millions d’euros pour atteindre 2.5 milliards d’euros d’engagement. L’accent pour 2023 est mis « sur les rénovations les plus performantes » (communiqué de presse ministère de l’écologie et de la transition énergétique)

Les nouveautés de ce dispositif ne se limitent pas à la seule augmentation du budget alloué.

Première nouveauté, le nombre de personnes éligibles à MAPRIMRENOV’ devrait être élargi. Le but affiché par le ministre de l’écologie et de la transition énergétique est de cibler davantage les personnes les plus modestes qui vivent généralement dans des biens mal isolés

Autre nouveauté notable : l’accompagnateur RENOV’. Instauré depuis janvier 2021, la supervision d’un accompagnateur Rénov’ était facultatif. Elle deviendra obligatoire en 2023. Ce professionnel pourra être agréé par l’État ou désigné par les collectivités locales. Son intervention doit obligatoirement comporter 3 étapes : l’évaluation de l’état du logement et de la situation du ménage, un audit énergétique (ou le recours à un audit énergétique existant) et la préparation et l’accompagnement à la réalisation du projet. 

Le gouvernement souhaite également élargir ce dispositif aux bâtiments publics particulièrement énergivores.